记者在多家全国性的酒店投资交易平台上的浏览中发现，距今大约5到6个月前，上海虹桥绿地酒店群、上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海日航酒店等多家上海五星级酒店纷纷挂牌出售，而这些项目的出售调研报告也对外界有所披露。

业内知情人士向记者介绍，大约在2017年前后，位于无锡九龙仓区域的一个高层建筑，包括甲A级办公楼和五星级酒店，全建筑的楼板价报价为每平方米1.1万元，但据称8000元就可以拿下。然而，时至今日已过去了四年多的时间，该建筑至今仍然未售出。

酒店生意难盈利

针对酒店交易的问题，雷弘祺表示，从投资的角度来看，酒店资产从来都不是最理想的投资对象。甚至从现金流估值角度来看，它的价值常常低于其重置成本，也就是按租金收入和资本化率折算出的价值，远不足以覆盖酒店的土地和建筑成本。酒店即使不出售而是自持，回本时间也需要30到50年，这个帐本质上根本不划算。

而不仅仅是酒店，大部分增量商业地产在盈利方面都面临困难。其中一个主要原因是商业地产的开发成本过高。首先是土地成本，以上海市中心为例，购买商业地的楼板价每平米在3万元到4万元之间，加上建筑成本每平米再加1万元，整体的开发成本在每平米5万元左右。但竣工后的平均租金只有每平方米5到6元，扣除税费和运营成本，净租金回报率只有2%到3%左右，这远远低于无风险利率，甚至低于资本成本。国际上，商业地产租金回报水平应该在无风险利率5%到10年期国债收益率的基础上增加1%到2%的风险补偿。

另一个问题是税负过高。以商业地产每100元租金收入为例，业主需要缴纳9元的增值税、12元到15元的房产税、15元到25元的企业所得税，以及额外的土地使用税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税等其他杂税。在100元收入中，有35到50元需要交税，加上大约20到30元的运营成本，最后可以计提的净租金收入只有20到30元。相关业内人士告诉记者，如果是外资地产基金，这些净租金收益提到境外还需要再交10%的预提所得税。

新华联索菲特大酒店，开业4年便急于出售。总部位于上海虹桥的一家大型地产企业的一位高管告诉记者，这家酒店的转让价格在去年12月在酒店交易网挂出时为230亿元。

这家酒店属于新华联集团，作为其高端商务旗舰，以及新华联国际中心的重要商务附属，于2017年开业，总占地5.37万平方米，但从开业到现在仅过去了短短4年时间。

行业分析师认为，酒店业务持续亏损，以及为了应对2020年“三道红线”的降低债务压力，都是新华联集团急于出售上海新华联索菲特大酒店的主要原因。

证券时报记者了解到，目前，至少是在上海虹桥绿地酒店群、上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海日航酒店等多家酒店挂牌出售。这些项目总体售价约为230亿元至240亿元。他认为，其中大部分项目的收入不足以覆盖其运营和持有的成本，以及大量的贷款。

房地产市场的“金融化”

商业地产的困局，并不仅仅局限于酒店。过去的十年中，中国的住宅市场经历了一轮轮的狂热，大部分金融资源都流向了住宅项目。商业地产也因此受挤出，资金募集变得愈发困难。中国的资本市场中的绝大部分资金都是债务资金，投资期限通常只有1到2年，此外，投资者通常要求资金管理人（GP）对资本本金和收益提供担保。然而，商业地产的投资周期通常在5到10年，与大部分资金的周期不匹配。这也是商业地产私募基金难以获得蓬勃发展的原因之一。

同时，资金募集方面也充满了困难。业内人士表示，目前国内拥有长期资本资源的金融机构以及地方政府投资平台等对商业地产的投资参与度相对较低。因此，金融机构的资金在这一领域投入较少。

此外，商业地产很难获得银行融资。银行更愿意向住宅项目提供资金，对商业地产项目则选择性较强，其融资成本也可能上升，这对于本来就对资金成本非常敏感的商业地产来说无疑雪上加霜。银行在提供信贷额度时，会更愿意将资金提供给与银行有更多战略合作的大型房地产公司。此外，无论资金是否可获得，其实往往都会被首选用于住宅项目等方面的开发。

关于住宅市场的“金融化”，雷弘祺表示，金融资源因住宅市场的狂热而被抢夺，资金大量涌向住宅领域，使商业地产的融资变得非常困难。

寻找解决之道：试点租赁商业用地

不容忽视的是，新冠疫情的爆发进一步加剧了上海老牌五星级酒店的经营困境。开业已有20多年的上海日航酒店、上海豫园万丽酒店，都在2020年末挂牌出售。酒店交易网站上的公开信息显示，目前上海日航酒店的转让价格约为200亿元，而上海豫园万丽酒店的转让价格约为210亿元。

然而，这些情况都没有阻止这座城市的房地产市场持续增长。而上述的“三道红线”政策，将商业地产也纳入了债务额度的管理，这进一步加大了商业地产的融资困难。

对此，雷弘祺表示，要解决这个问题，不能仅仅从金融的角度出发，而应该寻找问题的根源——住宅市场过于繁荣，因此金融资源也流向了这个领域。有关部门应该采取措施，将资金引导到商业地产项目，如办公楼、产业园、商业等，这些资产是为企业、制造业和市民服务的。

基础设施公募REITs：曙光即将到来？

中国证监会正在积极推进基础设施公募REITs试点项目。这些项目集中在基础设施、物流、互联网数据中心（IDC）、产业园区等领域，但至今还没有涉及商业办公、酒店公寓等领域。因此，对于大型商业地产项目，目前尚未找到有效的退出路径。

值得注意的是，全国范围内的大宗商业地产交易只在上海和北京相对活跃，而其他城市则鲜有大宗交易。因此，大部分商业地产项目由于找不到有效的退出渠道，可能会变成不良资产。

对此，雷弘祺强调，解决这个问题需要从更宏观的角度入手，鼓励更多的资金流入商业地产领域。这可以通过政府政策的支持以及金融市场的改革来实现。他建议，商业地产应该借鉴租赁住房的模式，尤其是人才公寓的思路。这种租赁用地在上海自2017年开始试点，其土地价格只有可散售住宅用地的十分之一，但项目必须自持并且不能散售。

前景展望

在商业地产和酒店领域，众多挑战摆在了中国投资者和开发商面前。高成本、高税负、短周期的资金和出售困境共同构成了难以逾越的障碍。为了在这个领域实现长期稳健的投资，需要政府、金融机构和开发商的共同努力。

如资深业内人士所建议，推出租赁商业用地，借鉴租赁性住房的成功经验，可能是一个可行的解决方案。这种模式将降低开发成本，减轻税负，吸引更多的长期投资者，帮助市场稳定。

然而，与此同时，政府和金融机构也需要提供更多支持，以确保商业地产和酒店的长期稳健发展。这可能包括更加有利的融资条件和更加灵活的税收政策。

总之，中国的商业地产和酒店行业面临着巨大的挑战，但也充满着机会。通过采取创新性的方法，政府、金融机构和开发商可以一起努力，创造一个更加稳健和可持续的商业地产市场。这将有助于吸引更多的投资，促进经济增长，并为中国的城市带来更多的繁荣。